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Case in Cooperativa Milano -  Costruzioni residenziali
Case in Cooperativa Milano -  Costruzioni residenziali
01 Agosto, 2022

Case in Cooperativa Milano: Facciamo un po' di Chiarezza

01 Agosto, 2022

Come operano le cooperative sul mercato immobiliare

Negli anni noi de LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio ci siamo occupati della commercializzazione e della vendita di diverse nuove realizzazioni, direttamente dalla fase di cantiere, di interventi costituiti da cooperative edilizie a proprietà divisa, le classiche case in cooperativa.

Una cosa che non tutti sanno è che una cooperativa può essere “a proprietà indivisa” o a “proprietà divisa”: nel primo caso gli appartamenti realizzati vengono assegnati ai soci mediante contratto di godimento, senza il trasferimento della proprietà, che rimane in capo alla cooperativa quale società; nel secondo caso, invece, l’assegnazione avviene attraverso un atto notarile (rogito) che trasferisce la proprietà del bene dalla cooperativa al socio.

Sfatiamo subito una leggenda metropolitana: acquistare in cooperativa non limita necessariamente il diritto di proprietà del bene acquistato. Ci sono cooperative che operano in diritto di superficie, o con convenzioni particolari con il Comune di riferimento, che prevedono vincoli per un determinato lasso di tempo in caso di rivendita, che possono decadere automaticamente.

Esistono però molte cooperative che operano nel libero mercato proponendo i propri immobili in piena proprietà, senza limiti o imposizioni particolari. È quindi bene non associare automaticamente le case in cooperativa a edifici limitanti o vincolati: possono esserlo e in questo caso tutto verrà riportato dettagliatamente nell’impegnativa di prenotazione, oltre che nell’atto notarile.

Comprare casa da una cooperativa

Queste piccole precisazioni fanno già comprendere che comprare casa nel mondo delle cooperative edilizie presenta diversi aspetti peculiari che differenziano questo acquisto dalla normale compravendita fra privati. Per questo motivo se decidi di acquistare casa da una cooperativa è bene comprenderne appieno la realtà, il funzionamento e le svariate garanzie per tutelare il tuo investimento.

Ecco perché noi de LaTuaNuovaCasa agenzia immobiliare Bareggio vogliamo affrontare questo tema poco conosciuto, con la speranza di chiarire i dubbi su come comprare casa in cooperativa.

Case in Cooperativa Milano - Business man davanti a un palazzo in costruzioneIl mondo delle cooperative può essere schematizzato in due diagrammi: da una parte abbiamo un aspetto burocratico e dall’altra parte quello che potremmo definire aspetto pratico.

La vita burocratica della cooperativa conta tre momenti salienti:

  • Costituzione della cooperativa;
  • Gestione della cooperativa;
  • Chiusura della cooperativa.

L’aspetto pratico della cooperativa riguarda:

  • Come diventare soci;
  • Come acquistare casa con tutte le garanzie di legge.

Il dizionario della cooperativa

Prima di procedere con l’analisi del “mondo cooperativistico” è utile soffermarsi sul lessico di questa realtà, confrontandolo con quello più conosciuto e d’uso comune delle tradizionali compravendite fra persone fisiche.

Quando si trova la casa dei propri sogni si sottoscrive una proposta d’acquisto, in cooperativa invece si compila l'impegnativa di prenotazione. La differenza tra i due documenti è che il primo viene registrato a spese del proponente come previsto dalla Legge, mentre il secondo documento non deve essere registrato.

La proposta di acquisto può essere subordinata all’ottenimento di un mutuo, che quindi dovrà essere richiesto a un istituto di credito procedendo con una domanda di mutuo. In cooperativa si può usufruire del così detto “accollo” di mutuo, cioè vedersi imputare una percentuale di mutuo già esistente richiesto dalla cooperativa per la realizzazione del complesso, in proporzione al valore dell’immobile prenotato senza ulteriori costi notarili.

Davanti al notaio si stipulerà un atto di assegnazione del tutto analogo al più tradizionale rogito, ma formalmente differente in quanto si basa sul presupposto che la cooperativa non vende i propri immobili, ma li assegna. Questo principio si basa sul fatto che gli appartamenti costruiti possono essere dati unicamente ai soci della cooperativa stessa, la quale non ha scopo di lucro, ma mutualistico.

La vita della cooperativa

Costituzione della cooperativa

Come qualunque altra società, la cooperativa viene costituita con atto notarile da un gruppo di persone (minimo nove) chiamate soci fondatori. L'intenzione dei soci fondatori è quella di costruire un'abitazione per sé o per i propri figli nel territorio di uno specifico Comune.

L'atto notarile è costituito da due parti:

  • Atto costitutivo: al suo interno vengono elencate le generalità dei soci fondatori, la ragione sociale della cooperativa, viene definita la sua durata e tutti gli altri aspetti che essa assumerà nel tempo;
  • Statuto: regole, scadenze e norme alle quali si dovranno attenere gli organi sociali della cooperativa e di tutti gli attuali e futuri soci.

Gli organi

Per sua gestione, la cooperativa deve avere degli organi di controllo e decisionali.

Case in Cooperativa Milano - Coppia di business man che consultano un reportIl consiglio di amministrazione è composto da un minimo di tre consiglieri e soci della cooperativa, che vengono nominati dall'assemblea dei soci. Il consiglio ha il potere di ordinaria e straordinaria amministrazione e rimane in carica per tre anni. I membri del consiglio eleggono un presidente che diventa il legale rappresentante della cooperativa.

Il collegio sindacale è obbligatorio nelle cooperative con un volume d'affari superiore a un determinato importo. I membri devono essere cinque, di cui tre effettivi e due supplenti, iscritti all'albo dei Revisori dei Conti. La loro carica deve essere approvata dall'assemblea dei soci e rimangono in carica per tre anni: il loro compito è di controllare le scritture contabili e di predisporre il bilancio d'esercizio della cooperativa da sottoporre all'approvazione del consiglio di amministrazione prima e dell'assemblea poi.

L'assemblea dei soci è l'organo sovrano ed è composta da tutti i soci regolarmente iscritti. È compito dell'assemblea approvare o bocciare le proposte formulate dal consiglio di amministrazione durante le fasi dell'intervento, così come le bozze del bilancio di fine esercizio o le previsioni di costo, dare mandato al consiglio per trattative necessarie al buon fine dell'iniziativa, rinnovare o riconfermare il consiglio d'amministrazione e il collegio sindacale.

Gestione della cooperativa

La cooperativa viene solitamente gestita da una società terza su incarico professionale datole dal consiglio, la quale ha il compito di tenere il rapporto con i soci della cooperativa stessa.

Questo passa dalla promozione dell'intervento coinvolgendo eventualmente agenzie immobiliari della zona (come nel nostro caso), alla sottoscrizione dell'impegnativa, alla ricerca delle soluzioni più adeguate alle esigenze e alle possibilità di ciascun socio, alla risoluzione di ogni problema che possa nascere durante e dopo l'acquisto della propria casa.

La società di gestione intrattiene anche tutti i rapporti con i Comuni e le istituzioni coinvolte, con gli istituti di credito che finanziano l'intervento, con l'impresa costruttrice prima, durante e dopo i lavori di realizzazione del progetto. Tiene i rapporti anche con il progettista, il direttore lavori, il quale svolge il fondamentale ruolo di supervisore dei lavori, il notaio e tutti i professionisti e gli enti necessari al buon fine della costruzione.

Convoca periodicamente il consiglio d'amministrazione al quale presenta la situazione contabile della cooperativa con le relative richieste ai soci, oltre a redigere una relazione sugli sviluppi dell'intervento.

Chiusura della cooperativa

Una volta che sono stati assegnati, cioè venduti, tutti gli immobili realizzati, la cooperativa edilizia ha concluso il proprio scopo per il quale è stata costituita.

A questo punto l’assemblea straordinaria dei soci può deliberare, alla presenza di un notaio, l’avvio della procedura di messa in liquidazione, primo passo per la chiusura definitiva della cooperativa. Al presidente succederà la figura del liquidatore, che in molti casi coincide nella medesima persona, che traghetterà la cooperativa alla sua fine, compiendo tutti gli obblighi previsti dalla Legge.

Questo processo burocratico non ha alcun impatto sui soci assegnatari o sui loro immobili.

Acquistare case in cooperativa

Case in Cooperativa Milano - Coppia che acquista casaIl primo passo per acquistare l’immobile proposto in cooperativa è quello di farne parte, perché la cooperativa è l’insieme delle persone che vogliono comprare casa, partecipando direttamente in ogni momento della realizzazione.

Per diventare socio di una cooperativa è necessario compilare la domanda d'iscrizione segnalando la propria esigenza abitativa e la zona d'interesse. L'iscrizione prevede spesso un versamento a fondo perso, costituito da una parte di quota azionaria e una parte per le spese d'iscrizione. La domanda e l'ammissione a socio vengono approvate dal consiglio d'amministrazione.

Il socio ha potere di voto e viene convocato alle assemblee ordinarie e/o straordinarie della cooperativa: in caso di impossibilità a partecipare è possibile delegare un altro socio della medesima cooperativa.

È anche possibile essere socio della cooperativa e non socio assegnatario, cioè un socio che non desidera acquistare casa. Questo offre l'opportunità di essere in lista per un eventuale alloggio e di essere informato su tutte le nuove iniziative che la cooperativa intende intraprendere.

Essendo un titolo personale e non cedibile a terzi, con l'assegnazione dell'immobile e la sua successiva vendita a un'altra persona, il titolo di socio della cooperativa non si trasmette con la rivendita dell'appartamento: il titolo è legato alla persona e non all'alloggio.

Come acquistare casa cooperativa

Individuato l'intervento edilizio di proprio interesse e trovato l'alloggio rispondente alle proprie esigenze, è necessario sottoscrivere l'impegnativa di prenotazione: si tratta di un atto con il quale vengono trascritti i diritti e i doveri sia del socio assegnatario della cooperativa.

Dopo una prima parte in cui viene fatta una cronistoria della cooperativa, dalla sua costituzione a tutti gli atti stipulati necessari per arrivare all'ottenimento delle concessioni edilizie e alla descrizione dell'intervento edilizio con il piano finanziario, si passa alla descrizione e identificazione dell'unità scelta allegando una piantina e la previsione dei costi dell'appartamento di interesse.

La parte successiva è quella legata ai pagamenti. Generalmente i versamenti vengono richiesti a stato d'avanzamento dei lavori in proporzione al proprio alloggio: viene predisposta dalla cooperativa una domanda di mutuo fondiario con erogazioni a stato avanzamento lavori, con la quale il socio assegnatario può accollarsi una quota proporzionale al costo dell'immobile prescelto.

Le cooperative edilizie, a differenza della compravendita privata, non hanno alcun obbligo di registrazione degli atti preliminari all'acquisto.

Quando si parla di case in cooperativa non è inusuale trovare immobili proposti con l'affitto con riscatto, un contratto che permette al socio, con versamenti in acconto prezzo mensili, di poter riscattare l’immobile in un lasso di tempo stabilito con la cooperativa.

Cooperative case e garanzie: ecco quello che devi sapere

Dopo aver analizzato a fondo le case in cooperativa in LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio siamo sicuri che avrai almeno una domanda, relativa le garanzie per tale acquisto.

Chi acquista una casa in cooperativa ha le medesime garanzie di Legge sul proprio investimento di chi ha acquistato casa da un privato o da un costruttore.

Come ulteriore garanzia, può essere rilasciata da un istituto preposto una polizza fideiussoria assicurativa sugli acconti effettuati per l'acquisto dell'unità immobiliare. Tale polizza, non obbligatoria per le cooperative, può essere richiesta dal socio a suo totale carico, con scadenza automatica alla consegna dell'immobile, anche in assenza di atto notarile.

In caso di rinuncia per giusta causa da parte del socio è previsto nell’Impegnativa di Prenotazione la totale restituzione di quanto versato, fatta eccezione della quota associativa iniziale.

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Spesso può spaventare acquistare case in cooperativa, perché è un mondo poco noto e si ha sempre paura che le cose non vadano come previsto. Se però ti affidi ai professionisti de LaTuaNuovaCasa agenzia immobiliare Bareggio avrai la certezza di contare su un team dinamico composto da esperti in diversi ambiti del settore immobiliare.

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